Συχνές Ερωτήσεις

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας. Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας. Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.

Βασική ενέργεια για την έναρξη λειτουργίας της πολυκατοικίας είναι ο σχηματισμός του αποθεματικού της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο κανονισμός. Το αποθεματικό είναι ένα ταμείο το οποίο σχηματίζεται με την συμμετοχή όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Τα χρήματα αυτά επιτρέπουν στον διαχειριστή να αντιμετωπίσει τις δαπάνες της πολυκατοικίας μέχρι την έκδοσή και είσπραξη των κοινοχρήστων. Το ύψος του αποθεματικού ταμείου της πολυκατοικίας πρέπει να είναι περίπου 50% περισσότερο από το μέσο μηνιαίο ύψος των δαπανών, για να μπορεί να καλύψει και πιθανές καθυστερήσεις στην εξόφληση οφειλών. Επίσης πρέπει να αναπροσαρμόζεται τακτικά στην άνοδο των δαπανών. Διαφορετικά ο διαχειριστής θα αναγκάζεται να καλύπτει μέρος των δαπανών της πολυκατοικίας από την τσέπη του.

Το δυσκολότερο καθήκον ενός διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Επειδή η πρόληψη είναι πάντα καλύτερη από την θεραπεία ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι καθαρές, διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ομαλά για να μην παρουσιάζονται μήνες με τεράστιες χρεώσεις και άλλοι με μηδαμινές. Ακόμα ο διαχειριστής πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των δαπανών. Όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της. Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Γι’ αυτό λοιπόν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτής πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης. Καλό είναι πριν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λπ.) για να αποφευχθούν προβλήματα.

Τα κοινόχρηστα πρέπει να πληρωθούν, διότι όταν αρχίσει να λειτουργεί η πολυκατοικία, συνήθως όλοι υποχρεούνται να πληρώνουν κοινόχρηστα (εκτός αν υπάρχει ρητή εξαίρεση στον κανονισμό). Κατά την άποψή μας όμως τα κοινόχρηστα που πληρώνεις μέχρι να σου παραδοθεί το διαμέρισμα, αν υπάρχει ευθύνη του κατασκευαστή, θα πρέπει να τα ζητήσεις από τον κατασκευαστή. Πιθανώς ακόμη να μπορείς να του ζητήσεις και περαιτέρω αποζημίωση για την καθυστέρηση, αν έχουν προβλεφθεί οι ανάλογες ποινικές ρήτρες. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να θεωρεί τον εαυτό του τυχερό, αν του ζητήσεις να πληρώσει μόνο τα κοινόχρηστα.

Το άρθρο 17 της, με αριθμό Υ1β/2000/1995 Υπουργικής Απόφασης “Περί όρων ιδρύσεως και λειτουργίας πτηνο-κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων” προβλέπει κατά λέξη τα εξής για την διατήρηση κατοικίδιων ζώων και πτηνών στις μονοκατοικίες και πολυκατοικίες: Επιτρέπεται η διατήρηση σε κάθε κατοικία μόνο ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών. Προκειμένου για πολυκατοικίες (αποτελούμενες από δύο διαμερίσματα και άνω) επιτρέπεται επίσης η διατήρηση ενός σκύλου και μίας γάτας ή δύο σκύλων ή δύο γατών σε κάθε διαμέρισμα αυτών, ακόμα και εκεί που ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη διατήρηση τέτοιων ζώων, με την προϋπόθεση ότι τα ζώα αυτά θα διατηρούνται στο ίδιο διαμέρισμα όπου διαμένει ο ιδιοκτήτης, και δεν θα παραμένουν μόνιμα στις βεράντες του διαμερίσματος. Απαγορεύεται ρητά η διατήρηση των κατοικίδιων ζώων στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πυλωτή, ταράτσα, βεράντες, ακάλυπτους χώρους κλπ) όπως επίσης και σε αυλή ταράτσα, βεράντες, και λοιπούς ανοικτούς χώρους μονοκατοικιών. Επίσης απαγορεύεται απολύτως η παρουσία και διατήρηση κατοικίδιων ζώων, στα δημόσια κέντρα και καταστήματα (εμπορικά κλπ) κατά τις ώρες λειτουργίας αυτών. Οι κάτοχοι των διατηρούμενων σύμφωνα με τα παραπάνω, κατοικίδιων ζώων οφείλουν να φροντίζουν για τον τακτικό εμβολιασμό τούτων και να παίρνουν όλα τα απαραίτητα μέτρα για την τήρηση καθαριότητας στο περιβάλλον τους και την αποφυγή προκλήσεων θορύβων ή άλλων ενοχλήσεων σε βάρος των περίοικων ή των ενοίκων την πολυκατοικίας κατά περίπτωση. Επιτρέπεται η διατήρηση ωδικών και παραδείσιων πτηνών σε κατοικίες, ή διαμερίσματα πολυκατοικιών, ακόμα και εκεί όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει την διατήρηση τέτοιων πτηνών, με την προϋπόθεση ότι δεν θα δημιουργούνται προβλήματα κοινής ησυχίας ή άλλες ενοχλήσεις στους περίοικους ή τους ενοίκους της πολυκατοικίας, και ότι τα πτηνά αυτά δεν θα διατηρούνται στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Οι ιδιοκτήτες των ζώων ή πτηνών που δεν τηρούν τις προϋποθέσεις στις προηγούμενες παραγράφους του παρόντος άρθρου, τιμωρούνται για μεν τα προβλήματα κοινής ησυχίας και οχλήσεως των περίοικων από τους θορύβους που προκαλούνται καθ’ οποιονδήποτε τρόπο από τα κατοικίδια ζώα ή πτηνά σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 417 και 459 του Ποινικού κώδικα, για δε τις λοιπές παραβάσεις σύμφωνα με το άρθρο 23 της παρούσας. Πέρα από τις ανωτέρω κυρώσεις η Υγειονομική υπηρεσία μπορεί να ζητήσει την απομάκρυνση των ζώων ή των πτηνών η οποία θα γίνεται σε συνεργασία με τον οικείο ΟΤΑ και κατόπιν εγγράφου παραγγελίας του αρμόδιου εισαγγελέα. Στις περιπτώσεις αυτές τα ζώα ή τα πτηνά θα παραδίδονται οπωσδήποτε σε φιλοζωικά σωματεία ή συλλόγους με ευθύνη του ιδιοκτήτη αυτών και σύμφωνα με τις ισχύουσες ειδικές διατάξεις του υπουργείου Γεωργίας.